Jak wybrać kredyt?

Kredyt hipoteczny oznacza związanie się z bankiem na długie lata, co powoduje, że decyzja o wyborze kredytu powinna być gruntownie przemyślana. Nieodpowiednio wybrany kredyt będzie dla Ciebie ogromnym obciążeniem. Niniejszym tekstem postaramy się przybliżyć Ci tematykę kredytów hipotecznych oraz udzielić kilka rad i wskazówek odnośnie wyboru właściwej oferty kredytowej.

Analizuj wszystkie parametry kredytu

Oprocentowanie

Oprocentowanie jest jednym z najważniejszych parametrów kredytu hipotecznego. Od niego uzależniona jest wysokość odsetek i tym samym wysokość miesięcznych rat. Oprocentowanie jakie zostanie Ci zaproponowane przez bank zależy od wielu czynników, m. in. od kwoty kredytu, wartości i typu nieruchomości będącej zabezpieczeniem kredytu, celu kredytu czy waluty. Kluczową rolę odgrywa tu wskaźnik LTV (loan to value), który jest stosunkiem kwoty kredytu do wartości nieruchomości wyrażonym w procentach. Panuje zasada: im wyższe LTV, tym droższy kredyt, ponieważ ryzyko banku jest większe. Do niedawna można było spotkać oferty kredytów na więcej niż 100% wartości nieruchomości (LTV > 100%). Dziś jest to już praktycznie niemożliwe, ponieważ banki wymagają choćby niewielkiego wkładu własnego.

Z reguły oprocentowanie kredytu hipotecznego jest zmienne, to znaczy zależne od sytuacji na rynku i ulega zmianom w czasie. Oprocentowanie zmienne składa się ze stałej, z góry ustalonej marży (zysku) banku oraz zmiennej stopy procentowej ustalanej przez rynek. Oznacza to, że Twój kredyt oraz wysokość miesięcznych płatności dostosowywały się będą do aktualnej sytuacji rynkowej. Ciekawą alternatywą jest oferowana przez niektóre banki możliwość wyboru oprocentowania stałego, obowiązującego przez ustalony okres, które później automatycznie przechodzi w oprocentowanie zmienne.

Zwróć uwagę na dwa rodzaje oprocentowania podawane przez bank. Oprocentowanie nominalne jest zazwyczaj niskie i to ono widnieje na reklamach banków. Informuje ono o wysokości odsetek, jakie zostaną Ci naliczone. Odsetki to jednak nie jedyny koszt kredytu. Pozostałymi kosztami są prowizja, opłata za wycenę nieruchomości, różne rodzaje ubezpieczenia i inne opłaty pobierane przez bank. Wszystkie koszty kredytu uwzględniane są dopiero w oprocentowaniu rzeczywistym i to właśnie ono powinno być głównym kryterium, którym należy kierować się przy wyborze kredytu hipotecznego. Informuje ono o rzeczywistych kosztach kredytu w ujęciu rocznym. Banki niechętnie chwalą się wysokością oprocentowania rzeczywistego, gdyż jest ono z reguły dużo wyższe od nominalnego.
Kalkulator kredytów hipotecznych izifinanse.pl wyliczy dla Ciebie wysokość oprocentowania rzeczywistego dla wszystkich kredytów. Dzięki temu w łatwy sposób porównasz atrakcyjność poszczególnych ofert.

Prowizja od udzielenia kredytu

Prowizja od udzielenia kredytu hipotecznego stanowi bardzo duży koszt dodatkowy. Naliczana jest ona od udzielonej kwoty kredytu, co oznacza, że im wyższa kwota kredytu, tym wyższa również prowizja banku. Prowizje banków wahają się w granicach 0% do 3% przyznanej kwoty. Przykładowo, przy kredycie 300 000 zł i prowizji 2% aż 6 000 zł zostanie pobrane w ramach prowizji! Prowizja najczęściej uszczupla kwotę kredytu, jaką rzeczywiście dostaniemy „na rękę”. W naszym przykładzie z wnioskowanych 300 tys. zł dostalibyśmy tylko 294 tys. Wysokość prowizji uzależniona jest od wielu czynników, takich jak cel kredytu, jego wysokość czy status stałego klienta banku.

Inne prowizje i opłaty

Zwróć uwagę na inne, dodatkowe prowizje i opłaty, które będziesz musiał ponieść przed lub już w trakcie okresu kredytowania. Do takich dodatkowych opłat należy np. opłata za wycenę nieruchomości, na której planujesz ustanowić hipotekę. Opłata ta może dochodzić nawet do 1000 zł, chociaż niejednokrotnie zdarza się, że banki przeprowadzają wycenę na własny koszt.

Po pozytywnym rozpatrzeniu Twojego wniosku warto zatroszczyć się o promesę czyli przyrzeczenie udzielenia kredytu przez bank. Wtedy nie może on wycofać się z udzielenia Ci kredytu. Koszt promesy to średnio 100 zł, jednak nie wszystkie banki przewidują możliwość jej wydania.

Kolejną opłatą, o której warto pamiętać, jest prowizja za przewalutowanie kredytu. Jeżeli kurs waluty, do której indeksowany jest Twój kredyt hipoteczny wykazuje niekorzystny trend, warto pomyśleć o przewalutowaniu, z którym wiąże się niestety dodatkowa opłata w wysokości średnio 1-2% kwoty kredytu pozostałej do spłaty w dniu przewalutowania.

Kolejną prowizją, którą możesz zostać zaskoczony jest prowizja od wcześniejszej spłaty kredytu, częściowej lub całkowitej. Jest ona uzależniona od spłacanej wcześniej kwoty kredytu, a jej wysokość wynosi średnio 1-2%.

Ubezpieczenia

Największy koszt kredytu hipotecznego stanowią wszelkiego rodzaju ubezpieczenia. Niektóre z nich będziesz zmuszony wykupić w banku, a niektóre we własnym zakresie. Obligatoryjnym ubezpieczeniem jest ubezpieczenie nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie spłaty kredytu od ognia i innych zdarzeń losowych. Do momentu dostarczenia do banku odpisu z księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki na rzecz kredytodawcy będziesz zmuszony ponosić koszty tzw. ubezpieczenia pomostowego. Jest ono zabezpieczeniem banku do momentu wpisu do hipoteki. Ubezpieczenie pomostowe opłacane jest w miesięcznych ratach i przekłada się na ich znaczny wzrost. Wysokość składki zależna jest od stanu bieżącego zadłużenia. Niektóre banki proponują ustanowienie innego zabezpieczenia w zamian za ubezpieczenie, np. weksel własny in blanco, czy blokada środków na koncie.

Kolejnym rodzajem ubezpieczenia jest ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Zmuszony będziesz do niego przystąpić, jeżeli Twój wkład własny będzie niższy niż wymagany przez bank. Ubezpieczenie to naliczane jest od kwoty kredytu ponad ustalony przez bank limit LTV. Przykładowo przy wymaganym przez bank wkładzie własnym na poziomie 20% (tzn. LTV do 80%) i kredycie z 90% LTV ubezpieczenie naliczane będzie od brakujących 10%. Ubezpieczenie naliczane jest do momentu osiągnięcia wymaganego wkładu własnego i obciąża ono Twoją miesięczną ratę.

Czasem zdarza się, że bank będzie wymagał od Ciebie, jako kredytobiorcy, cesji praw z polisy na życie jako dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu.

Nasz kalkulator wyliczy dla Ciebie koszt wszystkich ubezpieczeń, dzięki czemu w prosty sposób porównasz poszczególne oferty!

Rodzaj rat

Wybierając kredyt hipoteczny warto zastanowić się nad rodzajem rat, jakie chcesz spłacać. Do wyboru są raty równe i malejące. Wybierając raty równe jesteś pewny, że wysokość każdej miesięcznej płatności będzie taka sama. Przy ratach malejących natomiast pierwsza rata będzie najwyższa, a kolejne będą odpowiednio niższe, należy więc posiadać odpowiednią zdolność kredytową, aby być w stanie pokryć pierwsze, najwyższe raty. Warto wiedzieć, że przy ratach malejących całkowity koszt kredytu będzie niższy niż przy wyborze rat równych, jednak najwyższe raty trzeba będzie spłacać najwcześniej.

Waluta

Warto zastanowić się w jakiej walucie zaciągnąć kredyt. Do wyboru jest kilka walut: CHF, EUR, USD, GBP i PLN, jednak nie wszystkie banki udzielają kredytów w każdej z wymienionych walut. Decydując się na zaciągnięcie kredytu indeksowanego kursem waluty obcej należy pamiętać o ryzyku kursowym. Kwota kredytu wypłacana będzie, a raty spłacane w polskich złotych, a kwota wypłaty lub spłaty każdorazowo wyznaczana będzie aktualnym kursem danej waluty. Róznica między kursem kupna i sprzedaży waluty to spread walutowy, na którym tak naprawdę banki zarabiają najwięcej. Spread wynosi średnio 5-7%.

Maksymalny wiek kredytobiorcy, przed którym należy spłacić kredyt

Jest to określony przez bank limit wieku, przed którym kredytobiorca musi spłacić ostatnią ratę kredytu. Jest on średnio ustalany przez banki na 75 lat. Oznacza to, że osoba w wieku 45 lat może wnioskować o kredyt o okresie kredytowania maksymalnie 30 lat. Warto o tym pamiętać, ponieważ wysokość miesięcznych płatności jest ściśle uzależniona od okresu kredytowania czyli ilości rat.

Masz pytanie, skontaktuj się z nami

Mamy nadzieję, że ten artykuł pomógł Ci zrozumieć wszystkie zagadnienia związane z kredytem hipotecznym. Jeżeli jednak masz dodatkowe pytania dotyczące kredytów hipotecznych, naszego kalkulatora lub innej pokrewnej kwestii, wyślij do nas email  lub skontaktuj się z nami telefonicznie. Nasi konsultanci zawsze chętnie odpowiedzą na Twoje pytania!